Prezzo al metro quadro

Il prezzo al metro quadro è il prezzo diviso la superficie. Per confronti sensati usa la stessa misura per tutti gli immobili: la superficie commerciale include muri e quote di balconi e cantine, quella calpestabile no.

Il risultato dipende da quale superficie dividi. Un appartamento da 180.000 € con 68 mq calpestabili, 75 mq comprensivi dei muri, un balcone di 10 mq e una cantina di 8 mq può essere descritto in tre modi diversi.

• Superficie calpestabile, 68 mq: 2.647,06 € al metro quadro. È lo spazio che usi davvero, ma raramente compare negli annunci.
• Superficie lorda, 75 mq: 2.400,00 € al metro quadro. Comprende i muri interni e perimetrali.
• Superficie commerciale, 80 mq: 2.250,00 € al metro quadro. Aggiunge una quota di balcone (30% di 10 mq, cioè 3 mq) e di cantina (25% di 8 mq, cioè 2 mq).

Agenzie e periti seguono di solito i criteri dell’allegato C del DPR 138/1998, ripresi dalla norma UNI EN 15733. In sintesi:

• Vani principali e accessori diretti, come bagni e corridoi: 100%, compresi i muri interni e quelli perimetrali fino a 50 cm di spessore; i muri in comune con altre unità contano al 50%, fino a 25 cm.
• Balconi e terrazzi comunicanti con l’appartamento: 30% fino a 25 mq e 10% per la parte eccedente. Se non comunicanti: 15% fino a 25 mq e 5% oltre.
• Cantine e soffitte: 50% se comunicanti con i vani principali, 25% se non comunicanti.
• Giardino o area scoperta di uso esclusivo: 10% fino alla superficie dell’appartamento e 2% per la parte eccedente.

Il prezzo al metro quadro serve soprattutto a confrontare immobili di dimensioni diverse. Nell’esempio l’appartamento più costoso in assoluto è quello con il prezzo al metro quadro più basso.

• Le quotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate indicano, ogni semestre, un intervallo minimo e massimo di prezzo al metro quadro per zona, tipologia e stato di conservazione. Sono riferite alla superficie lorda.
• I prezzi degli annunci sono prezzi richiesti: la trattativa di solito li riduce, quindi un confronto solo tra annunci tende a sovrastimare i valori della zona.
• A parità di zona il prezzo al metro quadro cambia con piano, ascensore, esposizione, stato dell’immobile e classe energetica: un appartamento da ristrutturare va confrontato aggiungendo il costo dei lavori al prezzo. Se valuti un acquisto per affittarlo, stima anche il rendimento dell’affitto.
• Ai fini del mutuo conta la perizia della banca, che stima il valore dell’immobile e può differire dal prezzo concordato.

Un appartamento da 180.000 € di 75 metri quadri costa 180.000 / 75, cioè 2.400 € al metro quadro.

Prova questo esempio

• Confrontare superfici commerciali con superfici calpestabili.
• Ignorare piano, stato e classe energetica, che spostano molto il prezzo a parità di zona.
• Usare il prezzo richiesto invece di quello di compravendita reale.

• Rendimento di un affitto Rendimento lordo e netto di un immobile affittato.
• Calcolo rata mutuo Rata mensile e piano di ammortamento del mutuo.
• Calcolo percentuale Quanto vale una percentuale di un numero.